Frykter du at krav etter mangler er tapt med tiden? Grov uaktsomhet kan være redningen!

Det siste året har media skrevet om flere saker der sameier eller borettslag har saksøkt involverte aktører/leverandører for mangelfullt arbeid langt tilbake i tid. Senest gjaldt det i tvisten mellom Skeie borettslag på Hundvåg og Obos prosjektering, der sameiet anklaget Obos for dårlig prosjektoppfølging og byggeledelse ifm. arbeider som ble utført om omtrent 11 år siden. 

Mange spør seg nok hvordan sameiene/borettslagene kan hevde å ha krav på erstatning for arbeider som ligger såpass langt tilbake i tid. Svaret ligger i det etter hvert godt kjente uttrykket «grov uaktsomhet». Men hva betyr egentlig grov uaktsomhet og hvorfor er det så viktig?

Grov uaktsomhet betyr at entreprenøren/håndverkeren har handlet på en måte som innebærer et markert avvik fra hvordan en alminnelig fornuftig aktør i samme bransje ville handlet. Det er ikke nok å konstatere at andre i samme bransje ville utført arbeidet på en annen måte, det må har skjedd et betydelig avvik fra en vanlig, fornuftig handlemåte.

Typiske eksempler på grov uaktsomhet fra rettssaker har vært alvorlige feil ved montering, at utført arbeid ikke tilfredsstiller fagmessige krav eller sikkerhetskrav i lov eller forskrift, at benyttet fremgangsmåte ikke er forsvarlig og/ eller er utdaterte og strider mot faglige anbefalinger. Men som for mange andre juridiske problemstillinger, må det foretas en konkret vurdering i den enkelte sak. I helhetsvurderingen legges det blant annet vekt på graden av avvik, skadepotensial, hvor stor sannsynlighet det var for skade, gjentatte avvik og om det forelå handlingsalternativ. Dette kan det være fornuftig å få vurdert av en advokat.

Hva som var avtalt mellom partene og den gjeldende profesjonsnormen vil også ha stor betydning i vurderingen av om uaktsomheten kan defineres som «grov».

Det er også verdt å merke seg at en entreprenør også er ansvarlig for eventuell grov uaktsomhet hos sine underentreprenører og underleverandører.

Det er bustadoppføringsloven som gjelder for avtaler mellom entreprenør og en forbruker om oppføring av ny bolig, og etter loven er den absolutte reklamasjonsfristen er på fem år etter overtakelsen. Konsekvensen av at en mangel skyldes «grov uaktsomhet» fra entreprenøren sin side, er nettopp at den absolutte reklamasjonsfristen ikke gjelder. Derfor er det nettopp helt avgjørende å få konstatert grov uaktsomhet for mangler som avdekkes etter utløp av denne fristen.

Det virker som om flere boligeiere/sameier/borettslag er mer bevisst på hvilke regler som gjelder feil og mangler som viser seg lenge etter overtakelse. Her er nok medias dekning med på å bevisstgjøre mange.

Likevel finnes det nok flere krav som er omfattet av reglene om grov uaktsomhet, som fremdeles ikke er forfulgt. Her er det ingen grunn til å vente. For husk, for at krav ikke skal være foreldet ved «grov uaktsomhet», må det tas rettslige skritt innen tilleggsfristen på 12 måneder etter at mangelen ble oppdaget. Har du oppdaget mangelen, må du få fortgang. Du har ikke nye 12 år på å forfølge kravet ditt!

Er du i tvil om du/dere kan ha et krav ifm. utbygging av din bolig – ta kontakt for en uforpliktende samtale.