Hvor går grensen mellom leie av eksisterende bygg og en bygge- og anleggskontrakt? Sola-saken gir viktige avklaringer om leieunntaket i anskaffelsesregelverket.

Klagenemnda for offentlig anskaffelser avgjorde 1. september 2026 en klage mot Sola kommune i sak 2026/1220, angående inngåelsen av en leiekontrakt med Risabergveien Eiendomsutvikling AS for et planlagt helse- og omsorgsbygg i det gamle Schlumberger-bygget.

Leieunntaket

Saken gjelder spørsmål om leiekontrakten var omfattet av det såkalte leieunntaket i anskaffelsesforskriften § 2-4. Kontrakter om leie av eksisterende bygg er som utgangspunkt unntatt anskaffelsesregelverket og krever ikke konkurranseutsetting gjennom en offentlig kunngjøring. Klager anførte derimot at avtalen i realiteten var en bygge- og anleggskontrakt, fordi prosjektet innebærer en omfattende ombygging fra kontorbygg til helsebygg.

I så tilfelle skulle kontrakten ha vært konkurranseutsatt, og en inngåelse av kontrakten ville da utgjøre en ulovlig direkte anskaffelse. Slike brudd på regelverket er alvorlige og kan medføre sanksjoner i form av blant annet gebyr eller at kontrakten kjennes uten virkning ved en domstol. Sola kommune har derfor avventet kontraktsinngåelse i påvente av en avgjørelse i saken.

Fra nytt Helsehus til leie av Schlumberger-bygget

Bakgrunnen for saken er Sola kommune sin langsiktige plan for å dekke behovet for totalt 200 nye heldøgns omsorgsplasser i kommunen frem mot 2040. Første trinn i planen besto opprinnelig av et nytt helsekvartal på Solakrossen i Sola sentrum, omtalt som Helsekvartalet. Prosjektet hadde en estimert kostnad på 1,3 milliarder kroner, med ferdigstillelse i 2032. Kommunen har imidlertid manglet finansiering av byggeprosjektet.

Den aktuelle kontrakten om leie av Schlumberger-bygget, vil ha en leieperiode på over 30 år med kjøpsopsjon. Totalkostnaden ved prosjektet er estimert til omtrent en milliard kroner inkl. mva., og vil finansieres i et samarbeid mellom kommunen, Husbanken og private aktører i eksisterende bygg på Tjora. 

Klagenemndas vurdering

Spørsmålet om kontrakten gjelder en leiekontrakt eller en bygge- og anleggskontrakt avgjøres ut fra en helhetsvurdering av kontraktens innhold. Bygge- og anleggskontrakter er definert i anskaffelsesforskriften § 4-1 bokstav d som kontrakter om «bygge- og anleggsarbeid» hvor oppdragsgiver har «hatt avgjørende innflytelse på arbeidets art eller planlegging». Bygge- og anleggsarbeid er videre definert i § 4-1 bokstav e.

Klagenemnda la til grunn at kontrakten inneholdt både elementer av leie og elementer av bygge- og anleggsarbeider. I slike tilfeller er det avgjørende spørsmålet om kommunen har hatt avgjørende innflytelse på arbeidets art eller planlegging.

Ved denne vurderingen skal det etter EU-domstolens praksis, skilles mellom krav som påvirker byggets grunnleggende arkitektoniske struktur og krav knyttet til innvendige innretninger og funksjonalitet. Nemnda fant at de fleste endringene gjaldt innvendige tilpasninger som var naturlige for å tilrettelegge bygget for helse- og omsorgsformål.

Nemnda kom også til at kommunen ikke hadde hatt avgjørende innflytelse over de utvendige endringene, herunder fasadeendringer, balkonger, vindusutskiftning og utforming av utearealer. Flere av disse løsningene var utviklet av utleier selv, eller var begrunnet i krav fra Husbanken og generelle myndighetskrav.

Klagenemnda kom til at kommunen ikke hadde utøvd avgjørende innflytelse på arbeidets art eller planlegging. Kontrakten måtte derfor anses som en leiekontrakt av en eksisterende bygning. Avtalen var dermed omfattet av leieunntaket, og Sola kommune ville ikke gjennomføre en ulovlig direkte anskaffelse ved å inngå leiekontrakten.

Viktige avklaringer

Avgjørelsen fremstår å være i tråd med tidligere praksis, med utgangspunkt i EU-domstolens avgjørelse i sak C-537/19 Wiener Wohnen. I tillegg kan det blant annet vises til klagenemndas avgjørelse i sak 2020/917 (Mattilsynet). Saken viser at man kan tillate betydelige endringer og tilpasninger av lokalene med hensyn på fremtidig leie, uten at kontrakten skal anses som en bygge- og anleggskontrakt. Det har som nevnt stor betydning om oppdragsgiver har avgjørende innflytelse på byggets utvendige utforming.

Nemnda nevner også at det er relevant om, og i hvilken grad, byggets lokaler er eller kan gjøres anvendelige som leieobjekt også for tredjeparter. Bevissituasjonen gjorde imidlertid denne vurderingen krevende. Ofte vil nok utleieren ha størst innsikt i hvilke løsninger og markedsaktører som kan være aktuelle for et bygg. Utleieren vil imidlertid sjeldent ha insentiver til å overlevere dokumentasjon vedrørende potensielle markedsmuligheter. Slike spørsmål kan muligens belyses bedre i saker for domstolen med muntlige forklaringer og umiddelbar bevisførsel.

Vi tilbyr løpende rådgivning og bistand ved forhandlinger og tvisteløsning for både private og offentlige aktører. Artikkelens forfatter, advokat Anders Gaalaas Vardeberg, har seks års erfaring innen offentlige anskaffelser. Ta gjerne kontakt om du har spørsmål om temaet.