Skal du kjøpe tomt eller bygge på ubebygd eiendom?

Da er det viktig å være klar over hvilke rettigheter som må være sikret før man kan få byggetillatelse.

I utgangspunktet er plan- og bygningsloven en ja-lov. Det innebærer at kommunen har plikt til å gi tillatelse dersom det ikke foreligger avslagsgrunn. Tvister mellom private er ikke relevant i plan- og bygningsloven, og naboprotester som går på privatrettslige tvister er dermed i utgangspunktet heller ikke avslagsgrunn. Dette følger direkte av § 21-6, og her fremgår at tvist om kontrakter, avtaler, arveoppgjør, servitutter med videre skal ses bort ifra med mindre det er åpenbart at private rettigheter mangler.

Det er noen viktige unntak fra hovedregelen om at kommunen ikke skal legge seg oppi private rettigheter. Dette gjelder infrastruktur som etter plan- og bygningsloven omfatter vannforsyning, avløp og atkomst. For at en tomt kan skilles ut, eller kan få byggetillatelse må disse private rettighetene være på plass. Grunnen til dette er at vei, vann og avløp er viktige interesser for private og samfunnet.

 

Hvilke rettigheter snakker vi om?

Rettighetene som må være sikret er

• rettighet til å føre vannledning over annen manns grunn eller rettighet til å knytte seg til felles ledningsnett
• rettighet til å føre avløpsledning over annen manns grunn eller rettighet til å knytte seg til felles ledningsnett
• veirett til privat vei

 

Hva betyr det at rettighetene må være sikret?

Rettigheten fremgår av avtale, servitutt, dom eller lignende. Dersom man ikke får tillatelse fra eier av naboeiendommen, må man altså ha noe som kan tvinge eieren til å godta plasseringen tiltakshaver ønsker.

Det at rettigheten er sikret betyr at rettigheten må være privatrettslig urokkelig. Det kan ikke være noen tvil om at tiltakshaver har denne rettigheten, og den må kunne tinglyses på eiendommen.

Det som kan være tvilsomt er vage avtaler og erklæringer, påstand om hevd, og der vei/vannledning/avløpsledning er regulert inn i planer. Reguleringsplaner stifter ikke private retter.

Tinglysing sikrer retten best og er klart urokkelig. Dette er en sterk, offentlig registrert sikkerhet og finnes i grunnboken for naboens eiendom.

Om det er tvil f.eks. på grunn av en naboprotest, skal kommunen ha fremlagt dokumentet som er tinglyst. Det er tiltakshaver som skal legge frem dette. Dersom f.eks. en veirett er på plass som følge av at den har «smittet» over på utskilt(e) tomt(er) er det tiltakshaver som må dokumentere hvordan rettigheten har fulgt utskilte parseller.

Alternativt må man vise kommunen at rettigheten er sikret på en annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende. Dette er et snevert unntak, og kommunen kan alltid kreve tinglysing for å være sikker.

Konsekvensen av at rettigheten ikke er sikret er at søknaden skal avslås.

Kommunen er ikke alltid stødig på når en privat rettighet er sikret. Det finnes flere eksempler på at kommunen har gitt avslag på søknad med feilaktig begrunnelse om at rettigheten ikke er godt nok sikret, men også eksempler på at kommunen gir tillatelse til tross for at rettigheten ikke er privatrettslig sikret. Dette forsinker og fordyrer byggeprosessen unødig.

Vi i TP Advokatfirma har omfattende erfaring fra plan- og byggeprosesser, og har sittet på såkalt begge sider av bordet og behandlet byggesøknader som har reist tvil om privatrettslige rettigheter i Sandnes kommune. Vi bistår jevnlig både privatpersoner og næringsdrivende i byggeprosesser.

Ta gjerne kontakt for en uforpliktende prat dersom du har spørsmål på telefon. 51 97 10 00 eller post@tpa.as

Skrevet av Kari Steine Aase.